听说2018年买房有新政策，有谁知道政策是如何？

好一点小编带来了听说2018年*房有新政策，有谁知道政策是如何？，希望能对大家有所帮助，一起来看看吧！

听说2018年*房有新政策，有谁知道政策是如何？

关于2018购房新政策主要有几个要点：调整公积金贷款的利率、鼓励租售并举、居住证新政、农户购房有补助、户籍轨制更始、税费优惠政策、贷款首付降低。

1、调整公积金贷款的利率

2015年央行持续降息5次，购房者*房压力真真的小了。若购房者在北京*房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前，期限在五年以下的公积金贷款，利率为2.75%;期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25%。

2、鼓励租售并举

有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业*房。

3、居住证新政

居住证申请门槛降低，只要在事业地居住满半年(部分地区)，就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利，以后想要落户*房，也会更加容易。

4、农户购房有补助

为去房产库存，*鼓励农民工进城*房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城*房的补贴政策。河南最先出台农民工进城*房补贴政策：农民工进城*房可享受每平方米200元的补助，为农民工省去一部分*房成本。

5、户籍轨制更始

截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米。面对近7亿平方米的楼市库存，户籍轨制更始成各地"去库存"主要手段。

所以，上海当局事情呈报明确提出，"对峙都市扶植重心向郊区转移，进一步提高郊区成长程度";河北省当局事情呈报提出，"到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达到48%和67%"。

6、税费优惠政策

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

①契税：对个人购*家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

对个人购*家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;　并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。

②营业税：个人将购*不足2年的住房对外*的，全额征收营业税;个人将购*2年以上(含2年)的住房对外*的，免征营业税。而此前政策仅对个人购*2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外*免征营业税。

7、贷款首付降低

①公积金贷款：首套房首付20%;二套房贷款首付20%，部分城市30%。

②商业贷款：首套房首付25%，部分城市20%;二套房首付30%。

扩展资料：

住房限购令

截至2011年2月，已有36城市提出限购；新一轮住房限购城市将翻番达72个，高压调控楼市跌入“冰点”，据相关专家称2011年房价将得到遏制。2011年8月17日，住建部下发二三线城市限购标准；12月，住建部知会地方*，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方*需在到期之后对限购政策进行延续。

2014年6月26日，呼和浩特取消住房限购令。2014年9月26日，苏州市住建局确认，苏州五大区全线取消限购，90平米以下房屋也取消限购了。

2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。

2011年一共有48个城市出台了限购令，其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间，限购政策有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市。其中，除了南宁截止时间为2012年2月29日外，其余11个截止时间都为2011年12月31日。

此外，这些城市的限购政策区别甚大，最严格的有北京限购5年，最松的有衢州本地户籍只限购第四套房；有的城市只限购主城区，如广州、珠海等。

2016年9月25日，南京市*出台了主城区住房限购政策，于9月26日起实施。限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。

2016年10月1日，郑州市*办公厅又发出关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知。

2016年10月7日起，福州市将实施商品住房限购政策，对三种类型居民家庭，暂停向其*福州市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。

2016年10月7日起，在东莞市行政区域内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其*新建商品住房;对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其*新建商品住房。

参考资料：百度百科-住房限购令

住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见

住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市住房和城乡建设（管）委，新疆生产建设兵团住房和城乡建设局：
为全面贯彻《优化营商环境条例》，进一步落实经国务院同意印发的《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号），推进房地产领域“放管服”改革，提高房屋交易管理服务效能，向各类房地产市场主体提供规范化、标准化、便捷化的服务，营造稳定、透明、安全、可预期的良好市场环境，为建立房地产市场监测体系，落实房地产市场调控工作提供支撑，现提出如下意见。
一、全面采集楼盘信息
（一）建立健全楼盘数据。楼盘表是房屋信息基础数据库，是实施房屋交易合同网签备案，开展房屋交易、使用和安全管理的基础。市、县住房和城乡建设部门应当按照规定建立健全覆盖所辖行政区域的各类新建商品房和存量房的楼盘表。
（二）优化流程精简材料。市、县住房和城乡建设部门应当加强房屋面积管理工作，落实房屋面积测量规范标准要求，为房地产开发企业等各类市场主体提供规范、便捷、高效的预（实）测绘成果审核服务。建立楼盘表所需材料，能够通过部门间共享获取的，不再要求当事人提供；能够获取电子材料的，不再收取纸质要件。
（三）统一数据标准规范。市、县住房和城乡建设部门应当按照统一的数据标准要求建立楼盘表。楼盘表具体包含房屋坐落、房屋编码、建筑面积、房屋用途、土地用途、房屋性质、房屋所有权人、交易状况等房屋基础数据。各地房屋交易合同示范文本的内容应当包含建立楼盘表必需的数据指标。
（四）动态更新楼盘表信息。市、县住房和城乡建设部门开展商品房预售许可、商品房现售备案、房屋交易合同网签备案、交易资金监管、物业管理、住宅专项维修资金管理、房屋征收等业务产生的，或者通过部门间信息共享获取的交易状况和权利状况相关信息，应当及时载入楼盘表，实现楼盘表信息动态更新。
二、提供自动核验服务
（五）自动核验交易主体。市、县住房和城乡建设部门应当推动房屋网签备案系统与公安、民政、税务、人力资源社会保障、市场监管、自然资源、法院等部门和单位相关信息系统联网，通过信息共享等方式自动核验交易主体的身份、婚姻状况、税收、社会保障、市场主体登记、不动产登记、失信被执行人等信息，逐步实现当事人仅凭身份证件即可完成交易主体核验。
（六）自动核验房源信息。市、县住房和城乡建设部门应当通过比对楼盘表实现房源信息真实性核验。通过信息共享等方式，逐步实现房屋网签备案系统自动核验新建商品房是否取得预售许可或者现售备案，房屋是否存在查封、抵押、按政策未满足上市交易条件等限制交易或者权利负担的情形。
三、优化网签备案服务
（七）推进“互联网＋网签”。积极推行“互联网大厅”模式，鼓励使用房屋交易电子合同，利用大数据、人脸识别、电子签名、区块链等技术，加快移动服务端建设，实现房屋网签备案掌上办理、不见面办理。优化窗口服务，做好“一窗受理”，提供房屋交易、缴税和登记集中办理、一次办结服务。
（八）延伸端口就近办理。市、县住房和城乡建设部门应当将房屋网签备案端口延伸至房地产开发企业、房地产经纪机构、金融机构，方便房屋交易主体就近办理、当场办结。新建商品房**，由房地产开发企业与购房人签订**合同时办理网签备案；通过房地产经纪机构成交的存量房**，由房地产经纪机构在当事人签订**合同时办理网签备案；金融机构提供房屋贷款的，可由金融机构为当事人办理房屋**合同、抵押合同网签备案。
（九）实现网签即时备案。按照减环节、减材料、减时限的要求，编制统一标准的房屋网签备案流程和办事指南。当事人仅需录入交易合同必填字段，房屋网签备案系统即可自动比对核验楼盘表信息及交易主体资格，自动生成合同文本。推行房屋交易合同网上签约即时备案，当事人完成签约后，通过相关技术手段实现即时备案，生成备案编码，在楼盘表中自动更新房屋交易状况信息。
（十）保障交易便捷安全。当事人申请变更、注销网签备案的，住房和城乡建设部门应当及时办理，在变更、注销网签备案前，不得重复办理同一套房屋的交易合同网签备案。市、县住房和城乡建设部门应当建立交易资金监管制度，商品房预售资金应当用于有关工程建设，纳入监管的存量房交易资金应在房屋转移登记完成后立即划转，不得挪作他用。
四、提高数据使用效能
（十一）强化信息对接共享。市、县住房和城乡建设部门履行房屋交易管理职能过程中，能通过信息共享获取的数据，不再要求当事人重复提交。加快将房屋交易网签备案信息与国家政务服务一体化平台对接，及时交换数据信息，提升公共服务水平。
（十二）拓宽数据应用范围。市、县住房和城乡建设部门应当推送房屋网签备案数据，方便税务、金融、住房公积金、自然资源、公安、民政、教育、财政、人力资源社会保障、市场监管、统计、法院等部门和单位及相关公共服务部门利用，为当事人办理税务、贷款、住房公积金、不动产登记、积分落户、子女入学、市场主体登记、强制执行等业务和公共服务提供便利，让数据多跑路，让群众少跑腿。
五、推进全国一张网建设
（十三）落实城市主体责任。各地应当落实城市主体责任，建立以房屋网签备案数据为基础的房地产市场监测体系，为房地产市场调控提供数据支撑和决策依据，促进房地产市场平稳健康发展。市、县住房和城乡建设部门应当及时完善房屋网签备案系统，按照房屋网签备案业务操作规范要求，统一流程开展房屋网签备案工作，及时获取和上传交易数据，实现新建商品房、存量房网签备案全覆盖。提高房屋网签备案数据质量，加强房屋网签备案价格监测，确保数据真实准确。
（十四）构建房屋管理平台。市、县住房和城乡建设部门应当以房屋网签备案系统为基础，整合资质许可、房屋面积管理、房屋预售、交易资金监管、住房专项维修资金监管、房屋征收、信用管理等系统，加快建设具有自动核验、便捷查询、统计监测等功能的房屋管理基础平台。按照统一的数据创建、采集、检查、存储和传输标准，实时更新房屋信息。
（十五）强化信息安全防护。各级住房和城乡建设部门要强化网络安全意识，严格执行信息安全等级保护和信息系统分级保护制度，严格个人隐私信息保护。加强信息基础设施网络安全防护，把数据安全纳入房屋管理基础平台建设和使用的全周期，在业务办理、数据维护和数据共享等关键环节严把安全关。
（十六）加快市县系统联网。各城市住房和城乡建设部门应当将市本级房屋网签备案系统向所辖区县扩展，全面覆盖所辖行政区域，按要求接入全国房地产市场监测系统。各省级住房和城乡建设部门应当落实监督指导责任，指导所辖城市住房和城乡建设部门按照工作要求，完善网签备案系统建设。推进房屋网签备案系统全国联网，实现部门间数据共享，建立跨地区、跨部门、跨层级的全国房地产市场数据库。
附件：房屋网签备案业务操作规范
中华人民共和国住房和城乡建设部
2020年3月26日
（此件主动公开）
附件
房屋网签备案业务操作规范
1　楼盘表业务
1．1　定义
楼盘表是住房和城乡建设部门基于房产测绘成果建立，记载各类房屋基础信息和应用信息的数据库，是实施房屋网签备案业务操作、开展房屋交易、使用和安全管理的基础，在不同业务应用场景中可表现为表格、数据集等形式。
1．2　依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国测绘法》《商品房*管理办法》《房产测绘管理办法》等相关规定。
1．3　楼盘表内容
1．3．1　物理状况信息。包括丘数据、项目基本信息、幢数据、房屋基本单元、房屋编码、房屋坐落、建筑面积、建成年份、建筑结构、户型结构、房屋朝向、房屋楼层等。
1．3．2　权利状况信息。包括土地使用权利人、土地性质、土地用途、土地使用期限、宗地编号等土地权利状况信息，以及房屋所有权人、房屋性质、房屋用途等房屋权利状况信息。
1．3．3　交易状况信息。
（1）房屋**信息。包括**当事人、成交价格、成交时间、付款类型等。
（2）房屋抵押信息。包括抵押当事人、评估价格、贷款金额、贷款方式等。
（3）房屋租赁信息。包括租赁当事人、租赁价格、租赁套间、租金支付方式、押金、租赁期限等。
（4）房屋查封限制信息。包括查封限制人、被查封限制人、查封期限等。
1．3．4　其他应记载的信息。包括物业管理、交易资金监管、住宅专项维修资金管理、房屋征收等。
1．4　新建商品房楼盘表
1．4．1　提交主体。房地产开发企业等各类市场主体。
1．4．2　提交时间。完成房屋预（实）测绘后。
1．4．3　提交材料。
（1）房产测绘成果报告；
（2）建筑物符合规划许可、竣工验收（实测绘）相关材料。
1．4．4　建立楼盘表。市、县住房和城乡建设部门对各类市场主体提交的材料进行审核，包括房产测绘成果适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容，并采集规划许可、土地审批、建设审批、测绘成果及相关电子图表信息，建立房屋楼盘表。
1．5　存量房楼盘表
存量房未建立楼盘表的，可通过信息共享等方式采集房产测绘成果，获得房屋物理状况、权利状况、交易状况等信息，补建楼盘表并逐步完善。
1．6　图示
楼盘表业务流程图（见图1）。
2　房屋**合同网签备案
2．1　定义
房屋**合同网签备案是**双方当事人通过*建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋**合同并进行备案的事项，是房屋交易的重要环节。
2．2　依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（*〔2010〕4号）、经国务院同意印发的《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）等相关规定。
2．3　要求
市、县住房和城乡建设部门按照及时、准确、全覆盖的要求，加强房屋**合同网签备案管理，全面实行新建商品房、存量房网签备案制度。
2．4　办理主体
2．4．1　新建商品房网签备案，由房地产开发企业办理。
2．4．2　存量房网签备案，通过房地产经纪机构成交的，由房地产经纪机构办理。
2．4．3　存量房网签备案，通过**双方当事人自行成交的，由双方当事人办理。
2．4．4　金融机构提供贷款的，宜由金融机构办理。
2．5　办理方式
市、县住房和城乡建设部门应向经网签备案系统注册的房地产开发企业、房地产经纪机构、金融机构等提供网签备案端口，方便当事人就近办理、当场办结。
2．5．1　新建商品房交易的，房地产开发企业宜在*现场登录网签备案系统办理网签备案。
2．5．2　通过房地产经纪机构成交存量房的，房地产经纪机构宜在经营场所登录网签备案系统现场办理网签备案。
2．5．3　**双方当事人自行成交存量房的，双方当事人可通过互联网或*应用软件（APP）登录网签备案系统，也可通过房地产交易中心等政务服务大厅窗口办理网签备案。
2．5．4　金融机构提供贷款的，宜在金融机构现场登录网签备案系统办理网签备案。
2．6　购房核验
2．6．1　核验方式。通过信息共享等方式获取核验所需信息，完成交易主体和房源信息自动核验。
2．6．2　提交材料。
（1）新建商品房网签备案，提交*受人身份证明。
（2）存量房网签备案，提交**双方当事人身份证明。通过信息共享未获得房屋产权信息的，还需提交房屋权属证书。
2．6．3　办理时限。
即时自动核验。
2．6．4　交易主体核验。
2．6．4．1　核验*受人是否具备购房资格。
（1）是否属于失信被执行人；
（2）是否属于限制购*房屋的保障对象；
（3）是否属于实施限购城市（县）的限购对象；
（4）是否属于不具备购房资格的境外机构或个人；
（5）其他依法依规限制购*情形。
2．6．4．2　核验*人是否具备售房资格。
（1）*人是否属于房屋所有权人；
（2）*人是否属于限制民事行为能力的自然人。
2．6．5　房源信息核验。
（1）新建商品房是否取得预售许可或现售备案；
（2）是否属于按政策限制转让的房屋；
（3）是否满足政策性住房上市交易条件；
（4）是否存在抵押、查封等限制交易情形；
（5）其他依法依规限制转让情形。
2．7　办理流程
2．7．1　录入合同。房屋网签备案系统自动导入**双方当事人及房屋信息，当事人在线填写成交价格、付款方式、资金监管等合同其他基本信息，自动生成网签合同文本。
2．7．2　签章确认。**双方当事人在打印出的网签合同上签章确认并将合同签章页上传至房屋网签备案系统。有条件的城市，可以采用电子签名（签章）技术，在网签备案系统中予以确认。
2．7．3　备案赋码。核验通过的，完成网上签约即时备案，赋予合同备案编码。
2．7．4　网签备案信息载入楼盘表。网签备案后，将合同备案编码、购房人基本信息、成交价格、付款方式、资金监管等房屋**合同网签备案信息载入楼盘表。
2．7．5　将楼盘表信息推送至相关部门。
2．8　房屋**中抵押合同网签备案
房屋**需要抵押贷款的，抵押合同网签备案参照**合同网签备案流程办理。
2．9　图示
2．9．1　新建商品房**合同网签备案业务流程图（见图2）。
2．9．2　存量房**合同网签备案业务流程图（见图3）。
3　信息利用
3．1　要求
住房和城乡建设部门通过城市*“一体化”政务服务平台，共享楼盘表、网签备案等相关数据，加强部门间数据交换和使用管理，落实便民利企政策，提升服务水平。
3．2　信息服务领域
3．2．1　政务服务。与税务、金融、住房公积金、自然资源、公安、民政、教育、财政、人力资源社会保障、市场监管、统计、法院等部门共享数据，为当事人办理税务、贷款、住房公积金、不动产登记、积分落户、子女入学、市场主体登记、强制执行等业务和公共服务提供便捷服务。
3．2．2　房屋交易服务。通过开放网签备案系统，为房屋**当事人提供房屋交易主体、房源信息自动核验服务。
3．2．3　金融服务。向住房公积金管理、金融机构等部门开放数据，为当事人办理购房贷款等业务提供便捷服务。
3．2．4　公用事业服务。向供水、供电、供气、供热等公用企事业单位开放数据，为当事人办理水电气热等业务提供便捷服务。
3．2．5　企业服务。向房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业、物业管理企业等开放数据，提升企业办事效率。
4　交易资金监管
4．1　定义
交易资金监管是房屋交易网签备案过程中，由住房和城乡建设部门、*授权的银行业金融机构或具有相应资质的第三方机构对商品房预售资金、存量房交易资金等实施监管，是确保房屋交易资金安全的重要环节。
4．2　依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（*〔2010〕4号）、经国务院同意印发的《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）相关规定。
4．3　要求
市、县住房和城乡建设部门要加强商品房预售资金、存量房交易资金监管。商品房预售资金应当用于有关的工程建设，不得挪作他用，存量房交易资金应在房屋完成转移登记后划转，保证交易安全，实现符合条件应即时拨付，方便企业和群众办事。
4．4　监管范围
4．4．1　商品房预售资金全部纳入监管。
4．4．2　通过房地产经纪机构成交的存量房**佣金，应当纳入交易资金监管。除当事人提出明确要求外，存量房交易资金也应纳入资金监管。
4．4．3　存量房自行成交的，由当事人选择是否进行交易资金监管。
5　附则
5．1　房屋租赁合同网签备案和其他形式的房屋抵押合同网签备案流程另行制定。
5．2　各地应当按照本规范要求，及时完善房屋网签备案系统，统一流程开展房屋网签备案工作。

重磅利好！常州进一步优化预售资金监管政策

刚刚，常州公布了与房地产相关的一条新措施，即《常州市商品房预售资金监管实施办法（征求意见稿）》。

本次实施办法通过合理合度的监管措施，将有助于进一步改善常州房地产行业基本面。

首先，将为房企合理释放出更多的资金流，利好常州房企资金面的改善。

其次，将进一步保障项目建设及交付、维护购房者权益。

文件全文如下

常州是国内首个实施预售资金第三方托管的城市。

2016底，为加强新建商品房预售资金监管，常州正式展开了新建商品房预售资金监管工作。2017年底，常州官方对该项措施进行了加强增补。

2018年末，为了防范新建商品房预售风险，常州对预售资金第三方托管工作进行了优化。

本次《常州市商品房预售资金监管实施办法（征求意见稿）》，相对于2018年的版本，有几个明显变化：

1、提升了预售资金使用的灵活性。

①本次实施办法将开发房企资金提取使用方式改为了按套提取，每套商品房在预售资金监管账户中的预售资金，超出应留存监管资金的部分，由房地产开发企业直接提取使用。

相比于以前的按栋提取，这对于开发房企来说， 这种留存方式更有利于企业的现金流回款，方式更加合理，将大幅提升预售资金使用的灵活性。

② 本次实施办法增加了监管资金拨付的节点 ，将以前完成主体工程的1/2调整成了1/3及2/3，还增加了完成竣工验收的节点。

同时， 工程形象进度达到拨付节点后，监管资金的拨付比例也有一定变化 。比如完成外立面装饰后，原本成品房监管额度为35%，现在统一改为30%，也会给这部分房源释放出更多可用资金。

这一项变化对于房企而言，是增加了多个节点的资金拨付的比例，能进一步加强房企资金流动性，保障项目的顺利建设。

③其他细节性变化： 房地产开发企业可凭在我市设立的商业银行出具的不可撤销的见索即付现金保函，替换出部分监管资金 。这也是为房企缓解一定的资金流动性压力。

2、加强预售资金监管和使用规范。

①本次实施办法明确了资金监管第三方托管。

常州商品房预售资金监管采用第三方托管模式。由市住建局确认的机构作为预售资金第三方托管机构，具体开展商品房预售资金监管工作。托管机构开设商品房预售资金监管账户，归集购房人的全部房价款，并按标准留存监管资金，专款专用，保障预售项目工程建设。

区别于以前的由银行对开发企业账户实施预售资金监管，基于*托管机构账户实施预售资金监管，监管独立性更强、监管效率更高、风险隔离更好。

②本次实施办法明确了商品房预售资金全额归集。

本次实施办法明确，本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人支付的具有购房款性质的定金、首付款以及后续付款（含现金付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款） 等全部房价款 。

相比于此前首付款游离在监管外的状况，本次监管资金范围更为全面，将进一步保证购房者的合法权益。

③本次实施办法明确了商品房预售资金专款专用、定向支付。

本次实施办法还规定监管资金须全部用于本项目工程建设 ，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出 。并采取了托管机构向项目参建单位定向支付工程款的方式，监管资金用途管理更加规范。

期房*频频引发纠纷 取消商品房预售制还有多远

取消商品房预售制还有多远
期房*频频引发投诉纠纷海南成为现房*首个省份
● 目前，因商品房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规*甚至开发商收钱跑路等一系列问题，导致房地产行业投诉和纠纷频发
● 现房*可以解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，但也将推动房地产行业全面洗牌
● 现房*是对我国现行房地产*模式的主要改变，在没有对现房*和期房*进行客观全面分析的情况下，这种模式的推行不应搞“一刀切”
□ 本报记者 王 阳
□ 本报见习记者 白楚玄
近日，有网友爆料，陕西西安“铜雀台”楼盘开发商与多户业主签订了购房协议后，本该于2018年年底按协议价交房，后因法律纠纷楼盘归海天制药所有。随后，海天制药作为楼盘开发商公开涨价，要按照市场价重新对房产进行定价。
类似事件在各地时有发生。因商品房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等一系列问题，导致房地产行业投诉和纠纷频发。
为了规范楼市、降低购房者的*房风险，3月7日，海南省委办公厅、省*办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），正式取消房地产预售政策，成为全国首个在全域实行现房*的省份。
《法制日报》记者梳理发现，虽然此前部分城市对现房*有过各种尝试，但在一省范围内全面推行尚属首次。
有观点认为，现房*制度可以有效降低消费者购房风险，购房者再也没必要担心*到烂尾楼了。但也有人认为，取消商品房预售制度会降低住房供给量，增加资金使用成本，很难在全国推广实行。
预售制度有利有弊
背后风险亟须规避
所谓现房，是指开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房**合同后，立即可以办理入住并取得产权证。也就是说，只有拥有房产证和土地使用证，才能称之为现房。
现房的优势有很多，一是真实直观，可以一眼看到实物，对里面的房型、朝向都能一目了然；二是现房可以即*即住，不用像期房那样等待一两年甚至更长时间；三是现房可以规避烂尾楼风险。
而所谓期房，则是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。也就是说，开发商从取得商品房预售许可证开始，至取得产权证为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购*商品房时应签预售合同。
我国的商品房预售制度起源于香港地区，其“分层*、分期付款”的售楼方式，被形象地称为“*楼花”。
1983年，深圳经济特区首先推出商品房预售概念。
1994年颁布的城市房地产管理法，将商品房预售制度正式写入法律。同年，原建设部发布第40号令，出台《城市商品房预售管理办法》，后分别于2001年和2004年进行了修订，对商品房预售条件作出具体规定。
据业内人士介绍，商品房预售制度与我国房地产市场发展的进程紧密联系。在我国房地产业刚刚起步时，资金严重不足，自有资金的比例甚至不到10%。另一方面，融资渠道和融资手段单一，从银行贷款几乎是房地产开发企业的唯一选择。于是，原建设部主导设立了商品房预售制度。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，商品房预售制度成了商品房*的主要方式。
有专家告诉《法制日报》记者，商品房预售制，既是维系房地产企业高周转的重要基础，也是维系土地财政高速运转的重要前提。
在武汉从事房产业务多年的律师张庆华分析说，期房与现房相比较，最主要的优势就是价格优势。开发商*期房价格比现房便宜，表面上看是亏损了，但如果把融资成本计算在内，开发商*期房的利润空间实际上要比*现房的利润空间更大。“预售制度最大的受益者就是开发商，直接降低了开发商的开发成本与周期。如果现房*的周期是两年，那么开发商预售两年内至少可以运作3个楼盘。也就是说同一笔钱，现房*赚一次，期房*可以赚3次。”
不过，期房*背后暗藏的问题不容忽视。
中国法学会消费者权益保护法研究会副会长刘俊海认为，预售让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快*速度，却将风险转嫁给购房者和银行。
据深圳律师郭勇统计，有三类商品房纠纷较为常见，都与预售制度有关：一是开发商没有取得商品房预售证就*房，很多行为并未在职能部门的监管之下；二是预售合同与实际面积不符，特别是公摊面积小于图纸；三是开发商资金链问题，对工期把握不准问题等，导致逾期交房，而逾期交房又直接影响购房者办理房产证。
《法制日报》记者梳理得知，由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致房屋质量问题连连，也导致推迟交房，甚至携款潜逃现象发生。此外，合同纠纷、开发商减配、降标、配套设施不落实、虚假承诺、违规*等问题，引发全国各地消费者*事件层出不穷。
例如，山东济南“景和山庄”楼盘一业主于2014年全款*房，但在交房时遇到开发商涨价；河南商丘信华城二期交房3年，一直不给办理房产证。此外，还有甘肃先期付款过亿商品房纠纷案、南京盈嘉香榴湾烂尾楼案等，让消费者欲哭无泪。
多地试点现房*
优胜劣汰加速洗牌
3月7日，海南省“实行现房*制度”引发广泛热议。
海南省住建厅负责人在接受媒体采访时称，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规*甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。“因此，为了规范楼市，为了降低购房者的*房风险。取消预售制度看上去是势在必行的。”
根据天眼查发布的315房产大数据，截至2019年年底，我国超14%的房地产企业都有法律诉讼记录。2019年一年，房地产行业的新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数分别为158万条、6.9万条、35.2万条、12.3万条、1.42万条、1.38万条。
海南省在《通知》中明确要求，即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房*制度。按规定，现房*的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
安徽财经大学教授张运书认为，海南出台现房*，对于购房者来说，无疑是一件大好事；但对于开发商来说，他们首先面临的是资金流压力将会进一步提高。除了要有雄厚的资金实力，还必须要注重房屋质量，优胜劣汰，中小房企将逐渐退出海南的房地产市场。
张运书说，海南出台如此严厉的“楼市新政”，与其一直在大力推进自己的产业升级有关。2018年4月13日，海南提出全岛建设自贸区。同年4月22日，海南宣布“全域限购”。2019年，海南省全省生产总值增长5.8%，剔除房地产业后增长6.3%。服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右，12个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4%至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。
《法制日报》记者采访得知，进一步落实“房住不炒”的定位，摆脱对于房地产的依赖，也是城市经济长远发展之路。事实上，全国探索和鼓励取消商品房预售制度的，远不止海南一地。此前，已有多个城市出台了相关的现房*政策或鼓励意见。
2016年，深圳试点现房*，金茂和电建以82.9亿元的总价联合拿下首宗试点地块，命名为龙华金茂府。这是深圳第一宗，也是唯一一宗。
同年，杭州、南京、苏州等城市土地拍*时，都提出了现房*的要求。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67块现房*地块。苏州从2016年9月至今，累计出让了超过130宗住宅用地，其中有约70宗要求现房*，占比超50%。
2018年10月，安徽合肥发布《关于加强新建商品房现房*管理工作的通知》，要求房地产行政主管部门应当优化、简化备案手续，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房*。
2019年7月31日，四川成都的两块土地成功拍*，在拍*指标中明确要求，“100%现房*”。
北京律师肖东平说，现房*可以解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，但也将推动房地产行业全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也将终结高周转模式。开发商减缓拿地速度，土地财政面临压力。“这几年，虽然全国多地推出了现售地块，但取消预售制的范围并不大，而且在疫情冲击之下，大部分城市转而取消现房*，重回预售老路。”
房住不炒定位不变
维护良好市场秩序
公开数据显示，截至2019年年底，我国共有超过140万家房地产企业。2019年全国商品房*面积171558万平方米，商品房*额159725亿元。
现房*，最“痛苦”的应该是房企。
自疫情暴发以来，全国各地稳地产的政策密集出台。与海南做法相反的是，2月至3月期间，多地*密集出台的涉房类政策，对楼市调控都以宽松为主，大多集中在降低预售门槛方面。
江苏无锡一名不愿透露姓名的*工作人员称，全国各个省份的情况都有所不同，应具体问题具体分析，海南作为岛型经济体，经济体量小，产业简单，常住人口不到944万，地产规模仅占全国的1.2%。“对于现房*，不能采取‘一刀切’的方式。应该在房住不炒的基调下，鼓励地方*因城施策。”
据不完全统计，全国目前已有超过60个城市发布了有关疫情下的房地产市场调控政策，主要集中在公积金政策和土地款缓解政策、预售加快政策。此前，2月12日，无锡等五地密集出台政策后；2月13日，南京、天津、济南等地也相继发布多项措施；2月14日，福州也发布10条措施。这些政策措施包括减免或延期缴纳税费、延期或分期缴纳土地款、调整预售条件、延期还款等。
继无锡之后，2月19日，苏州市自然资源和规划局发布的稳地产政策引起市场广泛关注，原因是其中一条关于调整超过市场指导价报价规则的内容，被市场解读为“苏州取消封顶预售、取消现房*”。
山东随之跟进。就在海南发布政策的前一天即3月6日，山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》，要求统筹做好住建领域经济社会发展工作，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。
2月17日，央行在回应“调整宏观审慎评估(MPA)中房地产信贷相关考核指标”消息不实时强调，央行将继续按照党中央、国务院的要求，坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。
中南财经政法大学教授郭泽强认为，近日，多地*出台房地产相关支持政策，主要是为了支持企业的正常经营，“房住不炒”的定位并未改变，不会因疫情影响而出现全面的政策放松。无论是实施商品房预售还是现房*，都应该以维护良好的市场秩序为根本宗旨。
受访专家称，目前，包括合同法、城市房地产管理法与《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房*管理办法》等法律、行政法规、部门规章以及地方性法规，对商品房预售的许可、监督和民事相关法律问题作出了具体相应的规定。也就是说，预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的*方式。现在房地产行业处于一个调整阶段，资金链比较紧张，要全部取消预售制度让期房退出，还需修改完善相关法律法规。

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